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標題: 浅析房地產借款费用資本化中存在的問题 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-3-19 14:43
標題: 浅析房地產借款费用資本化中存在的問题
（一）本錢化出發點的提早性

在實際糊口中，很多房地產企業存在着付出資金采辦地皮後临時未制作衡宇實体的征象。這類征象理論上是不成以作為資產到达预定可以或许利用、可贩賣状况诠释的。因為没有發生本色性的出產勾當與購建舉动，违背了告貸用度本錢化第三条划定。

呈現這類問题時表白地皮利用权不克不及從無形資產轉為開辟本錢項目。跟着我國地皮利用权價款比例不竭提高，30% ～ 50% 價款比例加重了企業房地產開辟進身體乳，程中前期價款付出的本錢。

斟酌到市場變革及其他浩繁不成控身分的影响，企業将跨越 1 年的房地產項目工程归為地皮本錢。基于這類理解，企業購買地皮發生的告貸用度天然理解為告貸用度本錢化的工具。這里的問题表示為企業将本錢化起頭的時點有所提早。

（二）專用告貸一般性划定的局限性

在房地產開辟勾當中，為公道有用地节制本錢和预估開辟本錢，一般城市在月末、季末舉行管帐核算。這里的管帐核算會以未动用利錢的存息和銀行告貸現實的利錢用度之差计较開辟本錢本錢化金额。

在告貸利錢金额產生本錢化時，管帐一般會用上一季末或月末堆集的跨越專項告貸部門的開辟本錢加权均匀数與其在一般告貸中所占用的本錢化比率相乘获得预估開辟本錢的成果。這里的累计開辟本錢中包括了其他的预估数及预支工程金錢等。采纳這類管帐核算方法會呈現本錢化金额数增长的环境。

在多工程同時開辟進程中，必要计较一般告貸的加权均匀利率和累计付出加权均匀数。這類管帐核算處置方法的難度较高。改用较高或最高本錢化率舉行核算時，照旧會產生本錢化金额增长的問题。這反應出專遠距會議產品發表,用告貸一般性划定的局限性。

（三）告檸檬片,貸用度遏制本錢化起止點的局限性

在房地產開辟勾當中，还會存在分期開辟地皮的环境。這類环境受衡宇種類、衡宇贩賣状态、地皮范围、计划限定、运营資金程度等身分影响，表示出前期大致完成後再舉行下一期開辟的特性。

現實上管帐核算對這種环境可能會采纳同期核算開辟本錢的方法。上述两種环境同時存在時，本錢归集一般產生在衡宇完工竣事後。這里的本錢化開辟诠释為衡宇完工竣事後。在產生這類管帐核算环境時，也會產生本錢化金额增长的問题。

現實上，衡宇完工後贩賣环境也是千差万此外，房地產開辟企業本錢化起止的時候也是以遭到影响而表示出分歧起止時點。如预售情势房地產商品只有到达预售尺度時才會起頭施工勾當。

只有施工勾當起頭，才能申請预售允许证预售衡宇。這里的预售衡宇間隔衡宇到达利用状况時候较长，且存在不肯定性。這极大地收缩了预售項目工程本錢化周期和現房贩賣周期。呈現這類环境只能經由過程用度化方法處置房地產項目發生的预售告貸。贩賣為遏制本錢化時候時违背管帐核算的一般習气。

假设贩賣為現房作為遏制本錢化的時候，又會發生衡宇到达已利用状况却依然存在告貸用度本錢化的問题。上述环境反應出以開辟產物的贩賣作為界說本錢化遏制時點存在必定的局限性。

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